Fortführung bauleitplanerischer Maßnahmen; Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. LI (51) Sondergebiet "Limescenter" in Denkendorf; Abwägung der eingegangenen Stellungnahmen aus der öffentlichen Auslegung gem. § 3 Abs.2 BauGB und Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 2 BauGB; Weiteres Verfahren; Beratung - Beschlussfassung

Zu 1:

Der Gemeinderat hat sich im Rahmen der Abwägung mit den Auswirkungen auf den Naturhaushalt eingehend befasst. Diese sind auch in den in der Begründung dokumentierten Abwägungsprozess eingeflossen. Es können keine äußeren Umstände erkannt werden, die seit dem Beginn des Aufstellungsverfahrens eingetreten sind, die noch in der Abwägung zu berücksichtigen wären. Der Gemeinderat hat im Zuge des Aufstellungsverfahrens, Regelungen in den Bebauungsplan aufgenommen, die geeignet sind die Auswirkungen des Vorhabens auf die Schutzgüter des Naturschutzes zu minimieren. Anzuführen sind hier z. B. Gründächer, Holzbauweise und Lärmschutzmaßnahmen. Verbleibende unvermeidbare Eingriffe in den Naturhaushalt und das Landschaftsbild werden über externe Ausgleichsmaßnahmen kompensiert. Weitere Minimierungspotentiale bestehen noch hinsichtlich des Erdmassenmanagements. Eine Reduktion der Abgrabungen und damit die Höherlegung des Geländes bietet die Chance, bei weiterhin gegebener Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen, erhebliche Mengen an CO² einzusparen durch den Entfall von Transportfahrten durch den Erdaushub. Auf den vorgelegten, geänderten Bebauungsplanentwurf wird verwiesen.

Zu 2.:

Es wird weiterhin die Auffassung vertreten, dass im Rahmen des Vorhabens neue Arbeitsplätze entstehen. Der Verkehr wurde in zahlreichen Fachbeiträgen untersucht, die jüngst noch in der Planung einer Ampelkreuzung gemündet sind, um den Verkehrsfluss zu optimieren. Die Verkehrsuntersuchung wurden mit den betroffenen Fachstellen abgestimmt. Hierbei wurden auch die im Nordosten liegenden Verkehrsknoten untersucht.

Zu 3.:

Die vom Vorhaben ausgehenden Gewerbelärmemissionen wurden im Rahmen einer schalltechnischen Untersuchung betrachtet.

Der passive Lärmschutz gegenüber dem Verkehrslärm der Autobahn ist nicht Gegenstand der Planung. Etwaige positive Wirkungen stellen hier nur einen Nebeneffekt dar. Das Vorhaben sorgt nicht für Überschreitungen der Immissionsrichtwerte an den Gebäuden des Einwendungsführers. Ein Anspruch auf Lärmschutzfenster oder eines Lärmschutzwallts kann hier nicht abgeleitet werden. Die geplante fußläufige Anbindung bzw. die Rettungszufahrt ist hinreichen dimensioniert, dass diese auf für Rettungsfahrzeuge genutzt werden kann, eine geänderte Zuwegung über das Grundstück Fl.Nr. 1478 anstelle über den bestehenden Wirtschaftsweg würde einen zusätzlichen Eingriff in den Naturhaushalt darstellen und sollte nicht weiterverfolgt werden. Insgesamt erscheint die Planung hier zweckmäßig.

Zu 4.:

Die Ableitung des Niederschlagswasser - auch bei Starkregenereignissen - ist Gegenstand der Bauplanung.

Zu 5.:

Der Vorhabenbezogene Bebauungsplan ermöglicht allein die Umsetzung des im Vorhaben- und Erschließungsplan vorgesehene Vorhaben. Andere Nutzungen sind nicht zulässig. Eine zeitliche Befristung der Nutzung würde auch die Festsetzung einer Folgenutzung erfordern. Insgesamt erscheint dies unverhältnismäßig, da auch die technische Lebensdauer der Gebäude deutlich länger als 15 Jahre beträgt.

Anzumerken ist, dass die Höhen des Bebauungsplan als NHN und nicht als NN angeben sind. An der Grad der Blickabschirmung wird sich durch die Planung nichts ändern. Kein Beschluss erforderlich

Der ausgelegte Vorhaben- und Erschließungsplan entsprach inhaltlich dem gebilligten Planentwurf einschließlich der in der Sitzung vom 06.07.2023 durch den Gemeinderat beschlossenen Änderungen. Im Zuge einer erneuten öffentlichen Auslegung sollten hier Missverständnisse vermieden werden. Kein Beschluss erforderlich.

Zu 1.:

Der ausgelegte Vorhaben- und Erschließungsplan entsprach inhaltlich dem gebilligten Planentwurf einschließlich der in der Sitzung vom 06.07.2023 durch den Gemeinderat beschlossenen Änderungen. Im Zuge einer erneuten öffentlichen Auslegung sollten hier Missverständnisse vermieden werden.

Zu 2.:

Aus hiesiger Sicht können hier keine Mängel erkannt werden.

Zu. 3.:

Wie auch fotografisch dokumentiert, war hier der Auslegungsort nicht zutreffend angegeben. Aufgrund des Standortes im Eingangsbereiches waren die Unterlagen jedoch direkt auffindbar und unübersehbar.

Zu 4.:

Die äußeren Bedingungen des Auslegungsortes erscheinen nicht optimal, aber in der tatsächlichen Situation auch nicht als unzumutbar. Es sei darauf hingewiesen, dass es sich auch bei dem Bebauungsplan um eine Plangröße handelt, die man noch zwischen zwei ausgebreiteten Armen ausbreiten kann.

Zu 5.:

Es waren während der Dauer der Auslegung keine Menschenaufläufe und Warteschlangen am Auslegungsort zu verzeichnen. Die Dauer der Auslegung erscheint somit trotz der geschilderten Umstände als zumutbar.

Zu 6.:

Zutreffend ist, dass für die Planung keine saP vorliegt, sondern die Begründung selbst unter Kap. A.7.5.3 einen artenschutzrechtlichen Fachbeitrag beinhaltet.

Zu 7.:

Es ist festzustellen, dass auch die Begründung für den Bebauungsplans auslag und auch als Bestandteil der Auslegungsunterlagen vorletzter Absatz Seite 1 der Bekanntmachung benannt wurde.

Für den Vorhabenbezogenen Bebauungsplan sowie für den Vorhaben- und Erschließungsplan sind in Folge der öffentlichen Auslegung Ergänzungen, Konkretisierungen und Änderungen vorzunehmen, die eine erneute Veröffentlichung des Planentwurfs nach § 3 Abs. 2 BauGB erfordern.

Die Befassung mit der Frage, ob die öffentliche Auslegung für den Entwurf Bebauungsplan in der Fassung vom 06.07.2023 mit beachtlichen Fehlern behaftet war, kann damit hintenanstehen. Die Einwendungsführer

Das Entwässerungskonzept sieht vor, das Niederschlagswasser auf dem Grundstück zu sammeln und in die Verrohrung des Oberen Wassertalgrabens einzuleiten. Die Planunterlagen werden entsprechend berichtigt. Die Flächen für das Regenrückhalteeinrichtung werden in den Bebauungsplan aufgenommen.

Der Vorhaben- und Erschließungsplan ist gleichsam Bestandteil der Satzung. Ein wesentlicher Mangel kann hier nicht erkannt werden. Der Werbewürfel stellt keine Festsetzung des Bebauungsplans dar und war hier nur ein Relikt mit Bezug auf einen früheren Vorhabenstand. Der Außenbereich des Cafés ist weiterhin Gegenstand des Vorhabens und wurde auch bislang schon textlich sowohl im Vorhabenbezogenen Bebauungsplan als auch im Vorhaben- und Erschließungsplan textlich gekennzeichnet. Im geänderten Planentwurf für den Bebauungsplan entfällt die Hinweisdarstellung Werbewürfel. Änderungen an der Planung sind desweiteren nicht erforderlich

Wie der Verfasser der Stellungnahme richtig erkennt, und wie es auch bislang schon im Vorhaben- und Erschließungsplan dargestellt war, beinhaltet der Baukörper nordwestlich des Cafés einen Vollsortimenter mit Getränkemarkt. Es wird angeregt, die Festsetzung im Bebauungsplan entsprechend klarzustellen.

Die Auffassung des Verfassers der Stellungnahme, nachdem das Bäckerei-Café dem EDEKA-Markt zuzurechnen ist, wird nicht geteilt.

Der Flächenumfang von deutlich über 300 m² des Bäckerei-Cafés zeigt deutlich, dass es sich hier um einen Gastronomiebetrieb handelt und nicht um einen Backshop, der hier einem Supermarkt als dienende Nutzung untergeordnet wäre. Ausweislich des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist eine Verkaufsfläche von bis zu 100 m² zulässig; diese wird durch die Flächen für den gastronomischen Aufenthalt im Innenraum und im Außenraum und damit nicht dem Verkauf um ein Mehrfaches überschritten werden.

 Es sind vorliegend auch zwei separate, wenn auch aneinandergebaute Baukörper gegeben. Das Bäckerei-Café weist auch ausdrücklich des Grundrisses eigene Eingänge, fußläufige Zuwegungen, Personalräume und Kunden-WCs auf. Das Bäckerei-Café wird zusätzlich auch über den Windfang des EDEKA-Marktes erreichbar sein, dieser ist aber als untergeordnet zu bewerten.

Insbesondere kann das Bäckerei-Café auch separat von EDEKA genutzt werden und ist auch nicht an die Öffnungszeiten von Edeka gebunden. Die Zuordnung bzw. Aufteilung des Bäckerei-Cafés in Gastraum und Verkaufsfläche sollte im Vorhaben- und Erschließungsplan nochmals konkretisiert werden.

Der Werbewürfel ist nicht Gegenstand des Vorhabens und war auch im bisherigen Entwurf des Vorhaben- und Erschließungsplans nicht enthalten. Die hinweisliche Darstellung im Bebauungsplan entfällt entsprechend.

Geplant war hier natürlich, wie auch im Vorhaben und Erschließungsplan dargestellte eine Lärmschutzwand mit einer wirksamen Schirmkante von 4,36 Meter bezogen auf die geplante Geländehöhe eine Höhe von 492,8 m über NHN. Die Festsetzung sollte entsprechend berichtigt werden. Der vorgelegte geänderte Entwurf des Bebauungsplans sieht nun jedoch vor, die Höhenlage der Gebäudekörper sowie der geplanten Stellplatzanlage anzuheben. Dies ist bei der Neufassung zu berücksichtigen.

 

 

Es wird die Auffassung vertreten, dass sich der obere Wandabschluss und damit die Wandhöhe aus der Bayrischen Bauordnung ergibt, sofern hier nichts anderes geregelt wird. Es wird jedoch vorgeschlagen, die Anregung des Einwendungsführers aufzugreifen und die Festsetzung Nr. 2.2 wie folgt neu zu fassen: Die Wandhöhe der Gebäude darf an den vorderen und hinteren Baugrenzen die jeweils festgesetzte Höhe in Metern, gemessen an der Außenwand von der jeweils baufensterbezogen festgesetzten Höhe des Fertigfußbodens (FFOK) bis zum Schnittpunkt der Außenwand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Wandabschluss nicht überschreiten.

Der Bebauungsplan selbst trifft keine Aussagen zur Zulässigkeit von Werbeanlagen auf und an Gebäuden. Dies ergibt sich aus dem Vorhaben- und Erschließungsplan; ein Werbewürfel ist nicht mehr. Es erscheint jedoch auch unschädlich, die Festsetzung entsprechend der Anregung des Verfassers der Stellungnahme klarzustellen. Die Höhenbegrenzung ergibt sich eigentlich bereits aus dem Vorhaben- und Erschließungsplan. Gleichwohl ist der Höhenentwicklung eine städtebauliche Bedeutung zuzumessen, sodass hier die Festsetzung entsprechend geänderte werden sollte.

Auf die Würdigung der nachstehenden Textpassagen wird verwiesen.

Die Immissionsorte wurden so gewählt, dass das Gebiet schalltechnisch beschrieben wird und

Rückschlüsse auf die Emissionsquellen gezogen werden können. Der hier gewählte Immissionsort IO05, Goethestraße 2 liegt näher zu den Emissionsquellen als die in schalltechnischen Untersuchung unbeachteten Grundstücke nördlich und südlich vom IO05, so dass sich durch einen zusätzlichen Immissionsort in unmittelbarer Nähe keine weiteren Erkenntnisse ergeben.

Ein reines Wohngebiet weist von seinem Gebietscharakter große Wohnruhe auf. Dies ist im vorliegenden Falle aus Sicht des Sachverständigen nicht gegeben, da die Autobahn und ein Gewerbegebiet nordöstlich angrenzen. Zudem sind weitere Gewerbegebiete in Aufstellung "Am Limes BAI und II". Auch in diesen Verfahren wurde durch die Fachkollegen der Bereich als allgemeines Wohngebiet betrachtet (hier Bebauungsplan "Am Limes BA I" → Schalltechnische Untersuchung zur Aufstellung des Bebauungsplanes "Am Limes BA I" in der Gemeinde Denkendorf vom 28.06.2018, igi consult GmbH).

Gemäß der Parkplatzlärmstudie ist die Netto-Verkaufsfläche heranzuziehen, um den motorisierten Kundenverkehr abschätzen zu können. Die Bestuhlung geht nicht in die Berechnung ein. Der Freisitz eines Bäckerei-Cafés ist ausschließlich währen der Öffnungszeiten im Tagzeitraum zugänglich. Die auf dem Freisitz stattfindenden Kommunikationsgeräusche haben erfahrungsgemäß nicht das Potential, zu schalltechnischen Konflikten zu führen. Diese Auffassung wird üblicherweise auch durch die Länderausschüsse geteilt. Hier sei exemplarisch das Rundschreiben RS I Nr. 04/2020 der Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz vom 18.12.2020 angeführt. Hiernach ist die Geräuschentwicklung von Schankanlagen ausschließlich im Beurteilungszeitraum nachts zu ermitteln. Darüber hinaus befindet sich der Freisitz auf der den Wohnhäusern abgewandten Seite. Nach der DIN 4109 ergibt sich so eine Reduzierung von mind. 10 dB.

Die Stellplatzanzahl hat sich im Laufe der Planung verändert. Da die konkrete Stellplatzanzahl in keine Berechnung der schalltechnischen Untersuchung einfließt, hat dies auch keine Auswirkungen auf die Ergebnisse und weist nur einen informativen Charakter auf.

Für die Behauptung, dass mit einer Steigung von 6% erhebliche Schallemissionen zu erwarten sind fehlt jegliche Grundlage. So würde sich gemäß der aktuellen Literatur RLS 19 "Richtlinien für den Lärmschutz an Straßen, Ausgabe 2019, Forschungsgesellschaft für Straßen­ und Verkehrswesen" bei einer negativen Steigung von 6% (runterfahren) kein Zuschlag (0 dB) und bei einer positiven Steigung

(hochfahren) ein Zuschlag von 0,4 dB ergeben. Unter Berücksichtigung, dass es sich zudem um einen verschwindend kleinen Bereich im Verhältnis der Stellplatzanlage handelt, ist ein immissionswirksamer Einfluss auszuschließen.

Die Parkplatzlärmstudie gibt keine Hinweise zu einem Mengengerüst, wie es von dem Verfasser der Stellungnahme gefordert wird. Die zu Grunde gelegten Pkw werden über den Tag gleichverteilt. Im konkreten wird folglich mit 410 Pkw-Bewegungen je Stunde (und damit auch zw. 06:00 und 07:00 Uhr) gerechnet. Auch ist ein Betrieb des Bäckers an Sonntagen über 16 h unrealistisch und auf Grund der Zeitbewertung und der an sich geringen Emission durch Besucher die Kaffee trinken und Kuchen essen aus schalltechnischer Sicht unrelevant. Unbeachtet der Situation, dass der vermeintliche Beschwerdeführer auf Grund der örtlichen Gegebenheiten den Freisitz werden sehen noch hören dürfte.

Lt. des beauftragten Gutachterbüros entsprechen, die gewählten Ansätze aus dessen fachlichen Erfahrung einem Maximalansatz. Zum Vergleich ergäbe sich unter Ansatz ebenso anerkannter Literatur (hier Heft 42 - 2000 Integration von Verkehrsplanung und räumlicher Planung Teil 2: Abschätzung der Verkehrszahlen, Schriftenreihe der Hessischen Straßen- und Verkehrsverwaltung) ein motorisierter Individualverkehr von 2.200 Fahrzeugen am Tag und damit 1.000 Fahrzeuge weniger als dies in der schalltechnischen Untersuchung zum Ansatz gebracht worden sei. Unter Berücksichtigung, dass es sich hierbei um die maßgebliche Emissionsquelle handelt, kann von einem sicheren Prognoseansatz ausgegangen werden.

Ein Stellplatz für Müllcontainer bzw. Papiercontainer ist in der aktuellen Planung nicht vorgesehen. Die Betreiber von Lebensmittel- und Fachmärkten haben größtenteils ihr Müllkonzept umgestellt und nehmen Papiermüll über die Liefer-Lkw wieder mit zurück in die Lager. Sofern sich hier die Planungen ändern sollten und z.B. wieder auf Container umgestellt wird, könnte dies in die Untersuchung mit aufgenommen werden. Unabhängig davon kann das Müllauto in die Berechnung mit aufgenommen werden. Ein schalltechnischer Konflikt ist hier jedoch nicht zu erwarten.

Eine Hochrechnung für Lieferfahrten aus einem Projekt, dass nur einen einzigen Vollsortimenter mit Backshop zum Gegenstand hat, ist aus Sicht des Planungsbüros und des Immissionsschutzgutachters weder objektiv noch sachgerecht. Das Konzept der Discounter sieht deutlich weniger Lkw-Belieferungen als ein Vollsortimenter am Tag vor. Dasselbe gilt für Fachmärkte und Bäckerei-Cafés. Unabhängig davon sind die Warenumschlagszahlen mit Hochbauplanung bzw. auf den Vorhaben- und Erschließungsplan abgestimmt.

Die Behauptung des Einwendungsführers zur zeitlichen Verteilung des Lieferverkehrs ist nicht nachvollziehbar. Richtig ist, dass die Anlieferungen in der Regel früh erfolgen. Aus diesem Grund wurden in der schalltechnischen Untersuchung auch vier Lkw in der Tagzeit mit erhöhter Empfindlichkeit betrachtet. Das jedoch ein Großteil der Lkw innerhalb einer Stunde (06:00 bis 07:00 Uhr) die Anlage anfährt und auch innerhalb dieser Stunde die Lkw verladen werden ist aus hiesiger Sicht eher nicht zu erwarten. Eine Anlieferung in den Abendstunden ist ebenso wenig zu erwarten, da die Waren tagsüber im Laden verteilt werden sollen.

Hinsichtlich der bemängelten Verteilung der Anlieferung auf die verschiedenen Lieferzonen, wird seitens des Gutachters angemerkt, dass es sich bei der Verteilung um Prognose handele, bei der noch keine konkreten Mieter feststünden. Eine Aufteilung von Fahrverkehr ist daher grundsätzlich ein plausibler Ansatz. Einen Zusammenhang zw. Verkaufsfläche und Anzahl von Lkw ist dem Sachverständigen weder aus der Literatur noch der Praxis bekannt. Unter der Berücksichtigung, dass die Summenwirkung auf Grund der örtlich unmittelbar nebeneinander sattfindenden Vorgänge annähernd gleich ist, wurde durch den Gutachter der  Ansatz der Gleichverteilung gewählt.

Die Umschlagszahlen sind abgestimmte Annahmen die bei Vorliegen konkreter Daten geändert werden können. Auch ist eine Pauschalisierung, wie sie vom Verfasser Stellungnahme aufgeführt wird, nicht immer möglich, so werden zum Teil die Kühlaggregate bewusst während der Verladung ausgeschaltet, um zu vermeiden, dass die kalte Luft durch die Kühlventilatoren aus dem geöffneten Fahrzeug herausgedrückt wird.

Wie bereits erwähnt sind die Anlieferungsvorgänge auf den Vorhaben- und Erschließungsplan abgestimmt und auch nicht über alle Vorhaben gleich zu betrachten, da diese abhängig von der Lage, der Nutzung und des Kundenaufkommen sind. Unabhängig davon ist zu berücksichtigen, dass die Immissionsanteile der genannten Emittenten ca. 30 dB unter dem Immissionsrichtwert (Beispiel IO05 und den weiter nördlich und südlich gelegenen Grundstücken) sind und somit rechnerisch nahezu keinen Einfluss auf den Gesamtbeurteilungspegel aufweisen. 

Dass die "Bedienung" des Bäckerei-Cafés weniger Lärm erzeugt, ist soweit richtig. Nur wird in dem Falle die Anlieferung der Bäckerei überbewertet und nicht die Anlieferung des Getränkemarktes unterbewertet.

Wie der in der schalltechnischen Untersuchung aufgeführten Literatur zu entnehmen ist (hier Technischer Bericht zur Untersuchung der Geräuschemissionen durch Lastkraftwagen auf Betriebsgeländen von Frachtzentren, Auslieferungslagern, Speditionen und Verbrauchermärkten sowie weiterer typischer Geräusche insbesondere von Verbrauchermärkten; Hessisches Landesamt für Umwelt und Geologie (HLUG), Heft 3, Wiesbaden 2005) ist der Emissionsatze für Glasflaschen und/oder PET-Flaschen im Warenumschlag enthalten (im Bericht WU3). Insofern ist dies wiederum rechnen auf der sicheren Seite und somit ein Maximalansatz.

Wie bereits erwähnt sind die Umschlagszahlen auf das Vorhabenabgestimmt. Sofern hier aktuellere Daten vorliegen, wäre die Untersuchung anzupassen. Die Modellierung in einem Prognosemodell ist immer eine künstlich geschaffene Ersatzschallquelle, die die Mittelung der Möglichkeiten darstellt. Eine derart detailgetreue Nachbildung (kurzer Abschnitt schräg oder zweimal ansetzen etc.) einzelner möglicher Szenarien für bewegliche Emittenten entspricht nicht den gängigen Emissionsansätzen.

Entsprechend der in der schalltechnischen Untersuchung zum Ansatz gebrachten Literatur entspricht der Zuschlag für das Rückwärtsfahren 3 dB bis 5 dB. Insofern wurde hier schon der Zuschlag für erschwerte Bedingungen herangezogen. Zudem wurde dieser Zuschlag auf alle Emittenten angewandt, auch für jene die einfach rangieren können, so dass auch hier wieder eine Überbewertung vorliegt (Maximalansatz).

Die Vergabe eines Tonzuschlages wäre am Immissionsort zu prüfen und nur wenn dieser dort auftritt entsprechend der Auffälligkeit mit 3 dB oder 6 dB zu bewerten. Insofern wurde unterstellt, dass auf Grund der geringen Immissionspegel durch die Lkw-Geräusche dies nicht der Fall ist. Sollte diese dennoch auftreten wären bei Nichteinhaltung diese optionalen Rückfahrwarner abzustellen. Das dies möglich ist bedingt sich daraus, dass diese nicht zwingend erforderlich s. Auszug aus einem Schreiben des Kraftfahr-Bundesamtes an das Regierungspräsidium Leipzig:

"Obwohl straßenverkehrsrechtlichen Vorschriften der Anbringung von akustischen Warneinrichtungen für rückwärts fahrend Fahrzeuge nicht entgegenstehen, wenn es sich um Hupen oder Hörner handelt, ist jedoch festzustellen, dass nach § 16 Abs. 1 Nr. 2 Straßenverkehrs-Ordnung (StVO) schall- und Leuchtzeichen nur geben darf, wer sich oder andere gefährdet sieht. Das heißt, dass solche Zeichen beispielsweise nicht durch Einlegen des Rückwärtsgangs automatisch in Funktion treten dürfen. Deshalb kam man zu der Auffassung, dass Einrichtungen, die beim Einlegen des Rückwärtsgangs automatisch akustische und/oder optische Signale (ausgenommen die vorgeschriebenen Rückfahrscheinwerfer) nach außen abgeben, nicht befürwortet werden können.

Demgegenüber sind jedoch Einrichtungen, wie sie in der Norm DIN 75031 beschrieben werden, zulässig. Diese zeigen dem Fahrzeugführer bei eingelegtem Rückwärtsgang akustisch abhängig davon wird der Fahrzeugführer jedoch von den momentan geltenden Vorschriften des § 9 Abs. 5 StVO, nach denen er sich eines Einweisers zu bedienen hat, sofern er den Raum hinter seinem Fahrzeug nicht übersehen kann, nicht entbunden. Dies gilt den Inhalt der Beratung des Fachausschusses Kraftfahrzeugtechnik (FKT) in der 145. Tagung wieder und deckt sich insofern auch mit der Ansicht des KBA).

Wie bereits mehrfach aufgeführt, wird in der Prognose tendenziell eher zu hoch gerechnet. Erwähnt sei hier nochmals der Parkplatz, welcher maßgeblich den Beurteilungspegel bestimmt und im Vergleich zu anderen Prognoseansätze 1.000 Fahrzeuge mehr beinhaltet.

Die Immissionsorte wurden so gewählt, dass das Gebiet schalltechnisch beschrieben wird und Rückschlüsse auf die Emissionsquellen gezogen werden können. Der hier gewählte Immissionsort IO05, Goethestraße 2 (Nachbargrundstück zum Einwendungsführer) liegt näher zu den Emissionsquellen, so dass sich durch einen zusätzlichen Immissionsort in unmittelbarer Nähe keine weiteren Erkenntnisse ergeben würden. Die Immissionsorte 06 und 07 dienen der Beurteilung von luft- und klimatechnischen Aggregaten in dem rückwärtigen Bereich der Anlage. Die Auffassung, dass die Lärmauswirkungen vorliegend systematisch verkannt wurden, kann somit nicht geteilt werden.

Eine Betrachtung von tieffrequenten Geräuschen kann auf Ebene der Bauleitplanung nicht erfolgen und ist erst bei objektkonkreter Planung der luft- und klimatechnischen Anlagen möglich

Allein die durchschnittliche täglich Verkehrsstärke der BAB 9 beträgt im Bereich des Vorhabens laut Verkehrszählung 2021 mehr als 57.000. Hinzu treten die Verkehrsbelastungen der bestehenden Verkehrsbelastungen der Staatsstraße mit einer durchschnittlichen täglichen Verkehrsbelastungen von mehr als 11.300.

Wenn wie in der schalltechnischen Prognose weitere 3.280  (nicht wie angemerkt 4.000) Fahrten hinzutreten erscheint dies vernachlässigbar, gleichwohl ist auch mit diesen Fahrzeugbewegungen die Entstehung von Luftschadstoffen verbunden. Hierbei ist jedoch davon auszugehen, dass hier mit Ausnahme der Lieferverkehre, die für sich genommen vernachlässigbar sind, die Kundenverkehre in und aus dem Plangebiet ganz überwiegend Verkehre und Fahrten ersetzen, die bereits durchgeführt werden.

Bei Umsetzung der Planung werden Geruchsemissionen entfallen, die durch die ordnungsgemäße Bewirtschaftung der landwirtschaftlichen Flächen im Plangebiet entfallen. Demgegenüber stehen etwaige Geruchsemissionen durch das Vorhaben.

Die Marktbetreiber haben ein erhebliches Eigeninteresse daran das Müllaufkommen so gering wie möglich zu halten. Bei Leerung der Müllbehälter in der üblichen Frequenz erscheint das Vorhaben mit der benachbarten Wohnnutzung vereinbar.

Für Klimageräte sind die geltenden technischen Regeln zu beachten. Anhaltspunkte für unzumutbare Beeinträchtigungen durch das Vorhaben bestehen nicht, unabhängig hiervon erscheinen jegliche Beeinträchtigungen im Vergleich zu den Schadstoffemissionen der BAB 9 vernachlässigbar.

Auf die voranstehenden Würdigungen zur Stellungnahme der Einwendungsführer wird verwiesen. Die Niederschlagswasserbeseitigung soll wie dort dargestellt erfolgen. Kein erneuter Beschluss erforderlich.

Unabhängig von einer Gefährdungslage ist grundsätzlich eine Belastung benachbarter Grundstücke durch Sickerwasser aus einem Plangebiet nicht zulässig und damit zwingend zu vermeiden.

Damit Anlieger durch das anfallende Regenwasser aus dem Grundstück nicht geschädigt werden, sind im Rahmen der Entwässerungskonzeption entlang aller Böschungen kleine Gegenmulden geplant, die auch mit Drainageleitungen ausgestattet werden. Die Drainageleitungen bilden ein separates Regenwassernetz und leiten das eingesammelte Hangwasser geplanten Regenrückhalteanlage, die für diesen zusätzlichen Wasserzugang ausgelegt ist. Danach fließt es, zusammen mit dem Regenwasser, gedrosselt in den Oberen Wassertalgraben..

Aufgrund der geplanten Dachbegrünung und der damit einhergehenden Verdunstung und Verwendung des Wassers durch die Pflanzen, kann die Menge des anfallenden Niederschlagswassers bereits verringert werden. Vorgesehen ist weiterhin eine Regenrückhalteanlage, die es ermöglicht einen Teil des gespeicherten Regenwassers für die Garten- und Landschaftsbewässerung und einen Teil für die Löschwasserbevorratung zu nutzen.

Grundsätzlich ist eine Belastung der benachbarten Grundstücke durch Sickerwasser aus dem Plangebiet nicht zulässig und damit zwingend zu vermeiden. Damit die Nachbarn durch das anfallende Regenwasser aus dem Grundstück nicht geschädigt werden, sind entlang aller Böschungen kleine Gegenmulden geplant, die auch mit Drainageleitungen ausgestattet werden. Die Drainageleitungen bilden ein separates Regenwassernetz und leiten das eingesammelte Hangwasser zu einer Regenrückhalteanlage, die für diesen zusätzlichen Wasserzugang ausgelegt ist. Im Bereich des geplanten Rettungswegs, ist eine Unterbrechung der Mulden erforderlich. Das Gefälle des Rettungsweges verläuft jedoch in Richtung Stellplatzflächen des geplanten Vorhabens, sodass Niederschlagswasser von den Stellplatzflächen nicht in Richtung der angrenzenden Grundstücke abgeleitet werden kann.

Überschüssiges Niederschlagswasser, das nicht für die Gartenbewässerung und die Löschwasserbevorratung herangezogen werden kann, wird gedrosselt in den öffentlichen Regenwasserkanal eingeleitet. Die Einleitmenge ist dabei von der Gemeinde vorgegeben, um eine Überlastung des Kanals und der Kläranlage auszuschließen. Die Kapazitäten der Kläranlage und des bestehenden Kanalsystems sind ausreichend für die zusätzliche Einleitung von Abwasser durch das Bauvorhaben. Die grundsätzlichen Probleme der Kläranlage sind der Gemeinde bekannt und befinden sich im Lösungsprozess.

Hinsichtlich Starkregenereignissen kann von einer positiven Wirkung des Bauvorhabens für die benachbarte Bebauung ausgegangen werden. Die Planungsfläche weist in ihrem Bestand eine Geländeneigung in Richtung Südwesten auf, die Bodenbewirtschaftung findet in gleicher Richtung statt. Bei Starkregenereignissen kann es theoretisch zu Abschwemmungen des Bodenmaterials auf die angrenzenden Wohngrundstücke kommen. Durch die geplanten Geländeveränderungen und die geplante Bebauung besteht dieses Risiko nicht mehr.

Potentielle Starkregenereignisse wurden in hinreichendem Maße bei der Erarbeitung des Bebauungsplans berücksichtigt.

Durch das geplante Vorhaben wird eine bislang unbebaute und ackerbaulich genutzte Fläche am Ortsrand von Denkendorf bebaut. Dabei ist die Errichtung eines ca. 230 m langen Baukörpers (zwei getrennte Baukörper verbunden durch eine Lärmschutzwand) geplant. Das Gelände verläuft in Richtung Autobahn ansteigend. Das Vorhaben nimmt das leicht ansteigende Gelände in den, der Nachbarbebauung naheliegenden Bereichen auf und verbleibt dann durch Geländeabgrabungen in Richtung Autobahn auf diesem Niveau. Damit liegt die geplante Geländehöhe des Vorhabens zwischen ca. 1,8 bis 3,1 m über dem Bodenniveau der angrenzenden Häuserreihe. Aus Transparenzgründen sei angemerkt, dass gegenüber der vorangegangen Entwurfsfassung des Bebauungsplan das Geländeniveau angehoben wird, um den Anforderungen der Autobahn GmbH gerecht zu werden.

Bei einem Vergleich der zulässigen Höhen und Dachformen im angrenzenden Wohngebiet fällt auf, dass hinsichtlich der Zulässigkeit nur geringfügige Unterschiede bestehen. Im Einfachen Bebauungsplan sind zwar keine maximalen Bauhöhen festgesetzt, Aufgrund der Zulässigkeit von zwei Vollgeschossen mit Flach- oder Pultdach kann einschließlich Attika jedoch mit Wandhöhen von 6,5 bis 7,0 m ausgegangen werden. Entsprechend sind die geplanten Kubaturen im Sondergebiet in Bezug auf Bauhöhe und Dachneigung mit den zulässigen Kubaturen im angrenzenden Wohngebiet vergleichbar, wenngleich auch nicht mit den angrenzenden Bestandsbebauung, die bei ihrer Errichtung wesentlich strengeren Vorgaben unterlegen war.

Dennoch verursacht ein Baukörper dieser Länge natürlich eine andere Wirkung, als ein Einfamilienhaus. Um diese Wirkungen zu mildern, werden folgende Maßnahmen umgesetzt:

Die rückwärtigen Wände werden weitestgehend flächig mit einer Fassadenbegrünung ausgestattet. Zusätzlich finden in diesem Bereich Baum- und Strauchpflanzungen statt, um die Gebäudewirkung abzumildern

Im Vergleich zu frühen Planständen werden die Baugrenzen gestaffelt festgesetzt, um sicherzustellen, dass die Auswirkungen durch die Gebäudewirkung auf die benachbarte Wohnbebauung in einem vertretbaren Maß verbleiben. Die Bebauung wird daher gestaffelt errichtet. Im rückwärtigen Bereich der beiden Lebensmittelmärkte sind zunächst Lagerflächen mit deutlich niedrigeren Wandhöhen von ca. 3,8 m geplant. Die Gebäudehöhe steigt erst in Richtung Autobahn nach ca. 7 m sprunghaft an. Das geplante Bäckereicafé sowie der geplante Drogeriemarkt sind in ihren rückwärtigen Wänden nach Norden versetzt.

Es werden Abstandsflächen eingehalten, die über das gesetzliche Maß hinausgehen. Gemäß der Bayerischen Bauordnung in ihrer aktuellen Fassung sind sowohl in Wohngebieten als auch in Sondergebieten Abstandsflächen von 0,4 H (H = Wandhöhe) einzuhalten. Dabei dürften theoretisch öffentliche Flächen, wie der bestehende Wirtschaftsweg mit einer Breite von 4 m, bis zu ihrer Mitte als Abstandsfläche mit genutzt werden. Bei der Berechnung der Abstandflächen ist auf die natürliche Geländeoberfläche abzustellen. Entsprechend sind insbesondere Aufschüttungen des natürlichen Geländes ebenfalls mit einzurechnen. Die gemäß Bebauungsplan einzuhaltende Abstandsfläche, die sich aus der Kombination der festgesetzten Baugrenzen und maximal zulässigen Wandhöhen ergibt, ist dagegen weit höher. Die Entwurfsfassung der Begründung wird um detailliertere Angaben zu den Abstandsflächen inkl. Beispielberechnungen ergänzt.

Im Vergleich zur ursprünglichen Planung bzw. zur Vorentwurfsfassung des Bebauungsplans wurden vom Vorhabenträger Änderungen an der geplanten Bebauung vorgenommen. Insgesamt soll das Gelände wesentlich tiefer gesetzt werden. Dafür werden in Richtung Autobahn Abgrabungen der Geländeoberfläche von bis zu 5,1 m und somit einem hohen Eingriff in den Boden erforderlich, allerdings kann mit dieser Maßnahme einer zu massiven Gebäudewirkung aus Anwohnersicht entgegengesteuert werden.

Basis für die Umsatzprognosen neuer und bislang nicht im Markt vorhandener oder zu verlagernder Wettbewerbsteilnehmer ist immer das im Einzugsgebiet vorhandene Marktpotenzial. Dieses basiert auf der Bevölkerungszahl und den im lokalen und regionalen Kontext anzusetzenden sortimentsspezifischen pro-Kopf-Ausgabebeträgen, jeweils gewichtet mit dem örtlichen Kaufkraftniveau. Diese verändern sich von Jahr zu Jahr. Diese real vorhandene Nachfrageplattform kann nicht "grenzenlos" nach oben ausgeschöpft werden. Vielmehr wird im Rahmen eines sog. gravitationstheoretischen Ansatzes eine rechnerisch mögliche, aber in der Realität bereits deutlich überzeichnete Umsatzhöhe abgebildet.

Damit wird zugleich ein in sich plausibles und rechnerisch  nachvollziehbares Worst-Case-Szenario abgebildet, welches durch eine entsprechende Marktanteilsprognose untermauert wird.  (Vgl. Kap. 3.4 in der aktualisierten Auswirkungsanalyse, Juli 2022)

Mögliche Abweichungen aktueller Durchschnittswerte hinsichtlich der Flächenproduktivität können auch damit zusammenhängen, dass die bislang verwendeten Nachfragedaten etwaige Effekte, wie etwa einen deutlichen Umsatzsprung während der Corona-Epidemie und einen spürbaren Umsatzanstieg im Rahmen der Inflation insbesondere bei Lebensmitteln, noch nicht vollumfänglich statistisch abbildeten.

Gleichzeitig ist aber in jedem Fall zu konstatieren, dass mögliche höhere Flächenproduktivitäten dann bei allen Marktteilnehmern unterstellt werden müssten, so dass sich etwaige absatzwirtschaftliche Auswirkungen verhältnismäßig in vergleichbaren Größenordnungen abbilden würden.

➔ Höherer Umsatz beim Planvorhaben und höherer Umsatz bei vorhandenen Anbietern führt in Prozent ausgedrückt zu etwa vergleichbaren Umsatzumlenkungen.

Dennoch soll im Folgenden zur Prüfung möglicher Veränderungen eine Aktualisierung der Kaufkraftpotenziale im definierten Einzugsgebiet und infolge auch der Marktanteilsprognose für das Vorhaben Limes-Center vorgenommen werden.

Die Aktualisierung der Marktpotenziale zeigt eine leicht positive Entwicklung in der Kaufkraftsituation. So steigt das Potenzial im Lebensmittelsegment um gut 5 Mio. € p.a., im Drogeriesegment ist mit + 0,2 Mio. € p.a. ein deutlich niedrigerer Anstieg zu konstatieren.

Da bei den Marktpotenzialen im Einzugsgebiet durchschnittlich ein Anstieg von rd. 10 % zu beobachten ist, ist diese Größenordnung folglich auch in etwa auf den Anstieg der Bestandsumsätze des Wettbewerbsumfeldes zu übertragen, so dass sich aktualisiert folgende Umsatzsituation ergibt:

 

Bei der Umsatzprognose für das Planvorhaben bzw. einer realistische Worst-Case-Betrachtung ist nach Auffassung der BBE von Marktanteilen in einer vergleichbaren Größenordnung auszugehen, wie in der Analyse von 2022. Ein Marktanteil des Supermarktes, Discounters und Getränkemarktes zusammen von rd. 20 bis 25 % im Einzugsgebiet ist angesichts der vorhandenen Wettbewerbssituation in den Nachbarstädten und -gemeinden als maximal erreichbar zu bewerten. Eine darüberhinausgehende Umsatzleistung ist aufgrund der dargestellten Faktoren als unrealistisch einzustufen, sodass das gutachterlich eingeschätzte Umsatzniveau die Obergrenze abbildet. Für den projektierten Drogeriemarkt ist der angenommene Marktanteil von rd. 40-45 % bereits als sehr ambitioniert zu bewerten, so dass eine darüberhinausgehende Marktabschöpfung nicht realistisch ist. Die tatsächliche Umsatzleistung wird somit sicherlich geringer ausfallen als in diesem Worst-Case-Ansatz angenommen.

Genauso wie die Umsätze der Wettbewerber und Bestandsbetriebe werden aber folglich der positiven Nachfrageentwicklung auch die Zielumsätze des Planvorhabens angehoben. Bei gleichbleibenden Verkaufsflächen ergeben sich hierdurch im Vergleich zur Analyse von 2022 erhöhte Flächenproduktivitäten. Die auf diese Weise aus den örtlichen Marktpotenzialen abgeleiteten Umsatzprognosen für diesen konkreten Einzelfall stellen aber eine limitierende Grenze dar, obwohl in anderen Veröffentlichungen dargestellte, bundesweite Durchschnittsflächen-Produktivitäten so noch immer nicht erreicht werden können.

Beim Getränkemarkt und Bäckerei-Betrieb wurden die Verkaufsflächen zudem auf den aktuellen Planungsstand angepasst und entsprechend korrigiert. Eine wichtige Änderung erfolgt zudem darin, dass der Edeka-Markt nun als Neuansiedlung und nicht mehr als Verlagerung betrachtet wird. Edeka Sipl im Ortskern soll auch bei Realisierung des Limes-Centers erhalten bleiben. Und da der zweite, ehemals in Denkendorf ansässige Edeka-Markt mittlerweile von einer sortimentsfremden Nutzung (Sonderpreis-Baumarkt) belegt wurde und die frei gewordenen Umsätze bei Mitbewerbern gebunden werden, kann dies nicht mehr als Verlagerung bewertet werden. Im Sinne eines Worst-Case-Ansatzes soll der geplante Edeka-Markt somit vollständig in die Umsatzumverteilung einbezogen werden, wenngleich ein Teil der Umsätze in der Vergangenheit bereits in Denkendorf gebunden wurde.

In Folge der erläuterten Veränderungen findet im Weiteren auch eine Aktualisierung der Berechnungen zu den ggf. möglichen ökonomischen und städtebaulichen Auswirkungen des Vorhabens statt.

Die aktualisierten Zahlen zeigen, dass sich trotz des Umsatzanstiegs der Mitbewerber resultierend aus dem gestiegenen umverteilungsrelevanten Umsatz im Lebensmittelsegment des Vorhabens höhere absolute Umsatzumlenkungseffekte sowie eine gewisse Steigerung der prozentualen Umsatzverluste ergeben. Bemerkbar macht sich der Anstieg vor allem für die Standortlagen innerhalb des Einzugsgebietes.

Bezogen auf die Ortsmitte (inkl. des verbleibenden Edeka Sipl) entstehen nun Umsatzumverteilungen in einer Größenordnung von rd. 0,4 Mio. € p.a. bzw. rd. 12,2 % der Bestandsumsätze. Diese Effekte sind als Wettbewerb innerhalb ein- und derselben Standortkategorie zu bewerten, da das projektierte Limes-Center ebenfalls dem Ortskern zuzurechnen ist. Zudem ist

anzumerken, dass ein Teil der neuen Umsätze des Limes-Centers (v. a. des geplanten Edeka-Marktes) noch bis vor kurzem durch den zweiten, mittlerweile aufgegebenen kleinen Edeka-Markt in Denkendorf gebunden wurden und somit zukünftig vielmehr zurückgewonnen werden können. Bezogen auf den gesamten Untersuchungsraum liegen die prozentualen Umlenkungseffekte nun bei rd. 6,1 % der Bestandsumsätze (zuvor 2022 bei 4,7 %). Aus der Modellrechnung (Worst-Case-Szenario) lassen sich nach wie vor rein wettbewerbliche, jedoch keine städtebaulichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche ableiten. Im Einzelnen haben die Ausführungen zu den einzelnen Standortlagen aus der Analyse von 2022 weiterhin Bestand und sollen an dieser Stelle nicht erneut wiedergegeben werden.

Die geringen Umsatzanpassungen im Bestand und sowie bei den absoluten Umsatzumlenkungen im Drogeriesegment haben zur Folge, dass sich die prozentualen Umsatzverluste sogar leicht reduzieren.

➔ Eine Schädigung zentraler Versorgungsbereiche i.S.d. § 11 Abs. 3 BauNVO kann folglich also auch nach Aktualisierung der Analyse hinsichtlich aktueller Nachfragepotenziale und Umsatzprognosen ausgeschlossen werden.

Zur Integration des geplanten Standortes Limes-Center

Zur Kritik an der fehlenden Integration des Standortes ist wiederholend auf die Argumente aus der Analyse von 2022 bzw. dem Einzelhandelskonzept von 2019 zu verweisen. Allein beim Blick auf die Karte fällt aber bereits angesichts der geringeren Entfernung zur Ortsmitte und des unmittelbaren Anschlusses an die bestehende Wohnbebauung die städtebauliche Eignung des neuen Standortes ins Auge.

Es wird weiterhin die Auffassung vertreten, dass der Standort städtebaulich integriert ist. Entsprechend sieht auch die Höhere Landesplanungsbehörde keinen Konflikt mit den Zielen der Landesplanung.

Die Einwendungsführer sind eingeladen, das Limescenter auch über ihren rückwärtigen Garten zu erreichen. Hinsichtlich der städtebaulichen Integration ist die Ausrichtung des Baukörpers unbeachtlich, hier zählt allein die Erreichbarkeit. Eine Orientierung der Stellplätze zwischen den geplanten Märkten und der Wohnbebauung an der Goethestraße würde hier zum einen Belangen des Immissionsschutzes nicht gerecht, zum anderen würde sich die Erreichbarkeit für die Anlieger aus den relevanten Siedlungsbereichen nur für einzelne Grundstücke verbessern.

Die Gemeinde hat sich intensiv mit Alternativstandorten befasst und den Standort des geplanten Limes-Centers unter Würdigung aller Belange als den geeignetsten Standort für eine Einzelhandelsentwicklung erachtet. Auf die umfangreichen Ausführungen in der Begründung wird verwiesen. Wesentlich war hierbei auch die fußläufige Erreichbarkeit. Ob hiermit auch ein attraktives Angebot für den ein oder anderen Autofahrer entsteht kann hierbei hintenangestellt werden.

An der Planung sollte festgehalten werden.

Die "Unterdurchschnittlichkeit" ergibt sich entsprechend der Prognose der BBE aus den Standortfaktoren. Dies ist jedoch nicht damit gleichzusetzen, dass dies Projekt allgemein oder aus Sicht des Vorhabenträgers unwirtschaftlich wäre.

Der Vorhabenträger kann über die Grundstücke im Plangebiet verfügen. Es steht dem Gemeinderat frei, über die der Verwaltung bereits vorliegenden Informationen hinaus, weitere Informationen zur finanziellen Leistungsfähigkeit von Vorhabenträger einzuholen.

Die Anbauverbotszone wird auch parallel zur Hauptstraße ergänzt.

Eine Antragsstellung für eine Ausnahmegenehmigung wird durch die Vorhabenträgerin parallel zum Bauleitplanverfahren noch im Januar eingereicht. Der Vorhaben- und Erschließungsplan sowie der geänderte Entwurf des Bebauungsplans wurden geändert, um den Belangen der Autobahn GmbH gerecht zu werden. Insbesondere wird das Plangebiet angehoben, um Rampenzufahrten auf das Grundstück der Autobahn GmbH zu ermöglichen. Einschränkungen für die Umsetzung der Baumaßnahme der Autobahn GmbH sollten damit dann nicht mehr bestehen.

Die geplante Ampelkreuzung wurde mit dem Staatlichen Bauamt abgestimmt.

Bei Errichtung von Photovoltaikanlagen sind aufgrund der Lage des Plangebietes zur Autobahn Blendwirkungen nicht zu erwarten.

Einfriedungen, die die Verkehrssicherheit der Autobahn beeinträchtigen könnten, sind nicht vorgesehen.

Direkte Zufahrten von der Autobahn in das Plangebiet sind nicht geplant.

Niederschlagswasser wird nicht der Entwässerung der BAB 9 zugeführt, jedoch soll das Niederschlagwasser von Dachflächen und vorgereinigtes Niederschlagswasser von den Stellplätzen gedrosselt in den verrohrten Teil des Oberen Wassertalgrabens eingeleitet werden, in den auch die Abwassereinrichtungen der Autobahn GmbH entwässern. Die weiteren Hinweise werden zur Kenntnis genommen.

Die Autobahn GmbH wurde ebenfalls im Verfahren beteiligt und hat sich im Verfahren geäußert. Von einer weiteren direkten Beteiligung des Fernstraßenbundesamtes wird abgesehen.

Kenntnisnahme.

Kenntnisnahme. Keine Abwägung erforderlich. Die Deutsche Bahn AG, DB Immobilen wurde im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung gehört und hat mit Schreiben vom 05.04.2021 mitgeteilt, dass die Belange der DB AG und ihrer Konzernunternehmen durch die Planung nicht berührt werden. Von einer weiteren Beteiligung wurde abgesehen. Hinweise zum Ausschluss von Ansprüchen der Grundstückseigentümer, der Plangeberin, der Bauherrn und Nutzungsberechtigter insbesondere Erschütterungen, Lärm, Funkenflug und elektromagnetische Beeinflussungen wurden in den Bebauungsplan aufgenommen.

Wie in der Stellungnahme angeführt, wäre grundsätzlich eine Ansiedlung von Betrieben zur Nahversorgung im Zentrum des Ortskerns wünschenswert. Ausreichend große Flächen für einen wirtschaftlichen Betrieb von Märkten für den Lebensmitteleinzelhandel sind in Ortskernen jedoch häufig nicht gegeben, sodass auf eine Lage anschließend an den Hauptort zu-rückgegriffen werden muss. Derzeit befinden sich im Ortskern von Denkendorf zur Nahversorgung durch Lebensmittel eine Bäckerei mit angeschlossenem Edeka-Markt und eine Metzgerei. Bis vor Kurzem bestand ein weiterer Edeka-Markt mit Bäckerei in der Ortsmitte. Dieser wurde kürzlich geschlossen, da erforderliche Erweiterungsflächen für einen wirtschaftlichen Betrieb aufgrund der umgebenden Bebauung nicht zur Verfügung stehen und der Mietvertrag ausgelaufen ist. Die Verkaufsflächen des Edekas würden durch die Ansiedlung im geplanten Vorhaben im Hauptort verbleiben. Die Auswirkungsanalyse der BBE Handelsberatung betrachtet auch die zu erwartenden Umsatzverteilungen aus den bestehenden Strukturen in der Ortsmitte. Diese betragen gemäß Gutachten weniger als 0,1 % und damit weit unterhalb der Abwägungsschwelle der Unverträglichkeit von ca. 10 %. Dies ist auf die besonderen Strukturen und den daraus resultierenden Kundenstamm zurückzuführen. Beispielsweise hat der Sipl-Markt auch bisher in direkter Konkurrenzlage mit dem kürzlich geschlossenen Edeka-Markt, der ebenfalls einen Bäcker beinhaltet hatte, bestehen können. Er befindet sich direkt im Ortszentrum in unmittelbarer Nähe zum Seniorenzentrum aber auch in fußläufiger Entfernung zu einem Großteil der Wohngebäude, die außerhalb des fußläufigen Bereichs des geplanten Vorhabens liegen. Eine Aufgabe des bestehenden Edeka Sipl einschließlich der Bäckerei ist durch den Betreiber nicht geplant. Eine Grundversorgung ist damit auch weiterhin in der direkten Ortsmitte vorhanden.  Von Seiten des Gemeinderates wurde vom Vorhabenträger gefordert, zu prüfen, inwieweit zum Erhalt der innerörtlichen Strukturen beigetragen werden kann. Hierzu bekräftigt die Betreiberin des bestehenden Edeka/Bäckerei Sipl den eigenen Wunsch, das Geschäft im Ortskern auch zukünftig zu erhalten. Aufgrund der geteilten Nutzung des Geschäftes mit Bäckerei, Edeka und Poststelle, dem bestehenden Kundenstamm und der zentralen Lage im Ortskern Denkendorfs wird dies aus Betreibersicht auch für möglich erachtet.

Das ISEK der Gemeinde Denkendorf trifft Aussagen zur Versorgung in der Ortsmitte Denkendorf und empfiehlt Maßnahmen zur Stärkung und Aufwertung der Ortsmitte, darunter auch die Erarbeitung eines Einzelhandelskonzeptes. Die Festsetzung eines zentralen Versorgungsbereichs Ortsmitte wurde im ISEK nicht getroffen.

Die Auswirkungsanalyse der BBE Handelsberatung beinhaltet ein Einzelhandelskonzept, gegliedert in ein Standort- und ein Sortimentskonzept. Hierin wird empfohlen, einen zentralen Versorgungsbereich Ortsmitte auszuweisen. Die Ortsmitte wird dabei entlang der Hauptstraße verortet und beinhaltet den Bereich vom Rathaus bis einschließlich des geplanten An-siedlungsvorhaben. Ziel ist es damit die Ortsmitte als zentralen und bedeutendsten Nahversorgungsstandort der Gemeinde zu etablieren und für alle Bewohner langfristig eine verbrauchernahe Versorgung zu gewährleisten. Gemäß Einzelhandelskonzept weist die Ortsmitte Denkendorfs heute eine geringe Handelsdichte auf. Eine Anpassung an aktuelle Kundenbedürfnisse macht die Veränderung des Anbieters Edeka notwendig. Am bestehenden Standort des bereits geschlossenen Edeka-Marktes war eine Etablierung eines modernen Einkaufs-standortes mit großflächigen Handelsformaten aufgrund der Flächenverfügbarkeit sowie der verkehrlichen Anbindung voraussichtlich nicht möglich. Die Ortsmitte erfüllt gemäß Gutachten deswegen derzeit auch nicht die Ausstattung für die Ausweisung eines zentralen Versorgungsbereichs. Durch die Umsetzung das geplanten Vorhabens würde sich dies ändern. Empfehlung des Standortkonzeptes ist dabei die klassischen innerstädtischen Nutzungen neben kleinflächigen Handelsformaten zur Grundversorgung (Lebensmittelhandwerk, Apotheken) in der Ortsmitte zu konzentrieren und ergänzend die umfassende Nahversorgung durch das Ansiedlungsvorhaben sicherzustellen, um so einen multifunktionalen Nahversorgungsstandort zu schaffen.

Der Vollständigkeit halber sei angemerkt, dass das in der aus Stellungnahme angesprochene Gesundheitszentrum nicht mehr Gegenstand der Planung ist.

Kenntnisnahme.

Ein abschließendes Gutachten liegt zwischenzeitlich vor. Das Landratsamt Eichstätt erhält erneut Gelegenheit zur Stellungnahme.

Die Stellungnahme vom 16.03.2021 wurde berücksichtigt. Die Meldung der zugeordneten Ökokontofläche muss vor Inkrafttreten des Bebauungsplans erfolgen. Aufgrund des veränderten Geltungsbereichs ist die Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung anzupassen.

In der Stellungnahme des SG Techn. Hochbau vom 16.03.2021 wurden Konkretisierungen und Präzisierungen der Festsetzung von Wandhöhe/Dachformen angeregt. Dies wurde im Rahmen der Abwägung der frühzeitigen Behördenbeteiligung bereits berücksichtigt. Ebenso liegt bereits der damals geforderte Vorhaben- und Erschließungsplan vor. Änderungen an der Planung sind nicht erforderlich

Die Netzstation soll im Rahmen der Erschließungsplanung nach Norden versetzt werden. Die Abstimmung hierzu erfolgt zwischen Vorhabenträger und Leitungsträger (N-ERGIE). Änderungen am Plan sind nicht erforderlich. 

In den Bebauungsplan ist Hinweis enthalten, dass der Bestand und Betrieb bestehender Versorgungsleitungen im Plangebiet sichergestellt werden muss und erforderliche Abstände bei der Bebauung und bei Baumpflanzungen einzuhalten sind. Ggf. erforderliche Änderung und Erweiterungen an den bestehenden Leitungen bzw. über neu zu errichtende Anlagen sind im Rahmen der Erschließungsplanung zwischen dem Vorhabenträger und der Leitungsträger abzustimmen.

Kenntnisnahme.

Die Anbauverbotszone wird nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen.

Im Zufahrtsbereich zum Sondergebiet ist die Errichtung eines Werbepylons geplant. In Abstimmung mit dem Staatlichen Bauamt kann hierfür von der Bauverbotszone abgewichen werden. Die Bauverbotszone wird nachrichtlich in die Entwurfsfassung zum Bebauungsplan übernommen und um einen Hinweis hinsichtlich der zulässigen Unterschreitung durch den Werbepylon ergänzt.

Zwischen der Gemeinde, dem Vorhabenträger und dem Staatlichen Bauamt Ingolstadt sind Verträge hinsichtlich der Planungsdetails und der Kostenübernahme vor Inkrafttreten des Bebauungsplans zu schließen. In den Bebauungsplan werden die folgenden Hinweise aufgenommen:

Das Staatliche Bauamt übernimmt keine Errichtungs-, Erneuerungs- oder Unterhaltsmehrkosten des geplanten Kreisverkehrs. Eine entsprechende vertragliche Vereinbarung auch über die Planungsdetails ist zwischen der Kommune und dem Staatlichen Bauamt vor Inkrafttreten des Bebauungsplans abzuschließen.

Der Kreisverkehr und die neue Erschließungsstraße müssen vor Erstellung der Hochbauten planungsgemäß ausgebaut und mit einem bituminösen oder gleichwertigen Belag versehen werden.

Die Entwässerung der Einmündungsfläche muss durch entwässerungstechnische Maßnahmen so gestaltet werden, dass kein Oberflächenwasser der im Betreff genannten Straße zufließen kann.

Soweit durch die entwässerungstechnischen Maßnahmen ein wasserrechtlicher Tatbestand geschaffen wird, ist hierzu von der Kommune die wasserrechtliche Genehmigung der unteren Wasserbehörde einzuholen.

Die Sichtflächen sollten nachrichtlich in den Bebauungsplan mit den genannten Dimensionen übernommen werden. Eine Notwendigkeit der Erweiterung des Geltungsbereichs des Bebauungsplans besteht nicht. Die Regelungen zur Freihaltung der Sichtflächen werden als Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen.

Die geplante Ampelkreuzung ist ausreichend, um auch das Verkehrsaufkommen durch die vergrößerte Verkaufsfläche abwickeln zu können. Entsprechende Nachweise werden den Planunterlagen beigefügt.

Mit dem geänderten Planentwurf erhält das Hotel Mozartstuben eine zusätzliche Ausfahrt in die Hauptstraße über den Einmündungstrichter des Limes-Center. Eine Verschlechterung entsteht hierdurch nicht.

Die Ausführungsplanung der Ampelkreuzung ist nicht Gegenstand der Bauleitplanung. Änderungen an den Planunterlagen sind nicht erforderlich.

Kenntnisnahme. Zur Berücksichtigung im Rahmen der Bauplanung bzw. der Erschließungsmaßnahmen.

Die Gemeinde hat bereits Maßnahmen in die Wege geleitet, um die Kläranlage zu ertüchtigen. Die Abwasserbeseitigung ist damit perspektivisch gesichert.